Dunia Workshop Property

Wednesday, 25 January 2017

Dana Founder / Investor Proyek

Anda Butuh Dana ( Prioritas Proyek Skala Atas ), untuk Lahan Siap Bangun Area Jabodetabek, Kami siap untuk menyiapkan Dana tersebut, khusus untuk : Bangunan Pabrik, Ruko, Cluster, Apartment, Gudang Logistik, Rumah Sakit, DLL.

Persyaratan Sangat Penting :

- Memiliki badan usaha ( PT atau Yayasan )

- Company profile

- Ringkasan proyek

- RAB

- Cash Flow projection

- Sudah ada IMB

- Lahan Tidak Sengketa

- Sudah SHM atau HGB

- Sudah ada AMDAL ( Ijin Lingkungan Hidup ).

Anda memiliki syarat tersebut bisa anda kirimkan berkas proposal. Semua jenis proyek dapat dibiayai termasuk proyek take over (perkebunan, pertambangan, perhotelan, property dll ).

Hubungi :

Steinly 087888802227 ( Mohon Maaf Tidak Melayani SMS, Lebih diutamakan Owner ).

Wednesday, 9 November 2016

Retaining Wall

Retaining wall merupakan sebuah keharusan untuk wajib dilakukan adalah pembongkaran gedung miring tersebut. pembangunan sebuah gedung bertingkat banyak dengan jumlah basement lebih dari dua lapis. Tanpa ada nya retaining wall, pelaksanaan nya niscaya akan menghadapi berbagai kesulitan. Kondisi tanah yang dalam keadaan tidak ada beban bangunan di sekitarnya saja sudah labil, apalagi di sekitarnya sudah ada banyak gedung tinggi. Bila ada bangunan disekitar areal, pemasangan retaining woll menjadi solusinya. Munculnya galian tanah basement akan membuat perubahan struktur tanah di sekitarnya. Resiko yang paling awal adalah runtuhnya tanah di sekitar lokasi galian sehingga akan ada pergerakan gedung di sebelahnya. Bahayanya adalah, gedung akan bergeser atau bahkan bisa miring ke arah lubang galian. Pergerakan gedung di sekitar lokasi galian biasanya terlihat dari adanya retakan tanah di sekitar gedung (terutama yang paling dekat dengan lokasi galian). Selanjutnya akan dikuti dengan miringnya gedung tersebut. Bila sudah seperti ini, terjadilah evakuasi seluruh penghuni bangunan. Penanganan utama yang Kejadian seperti itu tentulah tidak dikehendaki oleh para perencana struktur bangunan.

Untuk mengantisipasi faktor tersebut dan demi kelancaran pekerjaanproyek maka dibuatlah dinding penahan tanah atau retaining wall.

Ada dua jenis dinding penahan tanah, yaitu

Retaining wall pile beruntun
Dinding diafragma.

Pada bab ini akan dibahas tentang retoining wall pile beruntun, sedangkan dinding diafragma akan dibahas pada bab tersendiri..

Sunday, 11 September 2016

Commercial and Townhouse

Dear Investor,

Subject : Brief proposal and certainly a safe investment with a promising return

Introduction : Company Profile

Wikipedia Property established on 2009 in the city of Bekasi. The scope of its business in the Property Developer. The company builds commercial, exclusive clusters and plots ready for construction. Commercial development, clusters exclusive and plots ready for construction is in line with government programs in the supply of 1 million homes livable in Indonesia.

Concept Wikipedia Property for property development, include:

Building a strategic commercial and decent
Construction of affordable housing financially to community
Provide housing in a location that has the best access to the various centers of community activity
Always work to build an exclusive housing with different shades of different new

One of the company's vision in the field is to become the largest property company in Indonesia and the World

The mission of our company in the field of property:

Providing innovative property products and high quality for the community
Create a working environment that is challenging, appreciative, and fun in the company management
Creating value for shareholders and contributing to the economy and society in our place to operate

Values of our company are :

Customer focus : Focusing on the best service by providing added value for consumer satisfaction
Competence: The Company is supported by the parties that have the best ability in the realm of their respective working
Innovation: Innovation differentiator products offered by competitors to win market competition
Integrity: Contribute the best in all conditions
Fun: The pleasant atmosphere in the work will spur the creativity of all those involved in the management of the company
Entrepreneurship: Together with stakeholders participated to build the nation through venture spirit
Team work: Working in a solid team is the best way to realize the vision of the company

Indonesian property market overview:

Indonesia's total population of approximately 250 million people, the market potential for developing commercial and residential business. Why is that ? There are several reasons the housing business in Indonesia is growing:

The need for increased commercial
The house is a primary need
Property prices tend to rise
Support banking the higher will be the distribution of mortgages

Having regard to the above market conditions, if there are 5% of the 250 million people included in the class of the rich, it means that there are approximately 12.5 million wealthy people in Indonesia. The upper middle class is likely to buy commercial, exclusive and luxurious homes. Meanwhile 40% (100 million) people of Indonesia have economic level and mid-size medium.

Viewed middle market share of 100 million people of Indonesia, is a very promising potential for doing business in the field of office and residential. Examples of potential locations for cultivation as a commercial and residential location is the city of Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, and other major cities. The development of this town for a market, unit sales of commercial and home are :

Access is close to shopping, schools, major roads, places of worship, and others.
The development of infrastructure and public facilities in Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, and other big cities are growing
City of Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, and other major cities is one of the cities in Indonesia, which became the city center promising business.

Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, and other big cities become an attractive investment destination for investors at home and abroad. as the need for housing is likely to increase, we (developers) offering investment cooperation with the concept for the results. Taking into account the strategic location, ease of access roads, a clear market segment (middle scale), and competitive prices are the main attraction of acceleration of unit commercial and home.

Benefits of investing in our company in the field of property:

The value of increased investment (ROI) is high, offer attractive compared with the Bank's interest rates (deposit)
Location promising and profitable investment due positioned adjacent to the city center in Indonesia
City of Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, and other major Cities have a sales market housing units are very clear and quick
Social benefits in the form of work opportunities for the community. The property sector is a real sector is labor-intensive in their business activities

The reason investors believe in our company:

Any agreements and poured in front of notary witnessed and local PPAT
The intensive marketing activities in order to accelerate the process of selling the commercial and home
The experience, commitment, honesty, and professionalitas sought to be maintained during the running of a collective agreement financiers

Type pattern of cooperation in capital:

Capital with cash

Investor trust funds in accordance with the proposals to be managed by the developer as a commercial and residential project. These funds will be worked with two (2) joint venture schemes with a refund when the project has been completed. * Projected project timeline of about 24 months. In this case, the owner of the fund investors will get shares of stock (In accordance with the agreement) of business profits and or investors get a return on investment based on a multiple of capital. Dividends will be distributed at the end of the project to the shareholders.

Let's say, with a sample rate of return on investment percentage of net profit (In accordance with the agreement)
Or the example of the return on investment based on the multiples paid in capital (In accordance with the agreement)

With both of these assumptions above, it can be concluded that investing in property is much more profitable than other investment instruments such as deposits, trade stocks and bonds or and others. Another advantage is that work opportunities, because the property including real sector that drives the economy of a nation.

Similarly proposal Our parent company, short and safe investment with a return that is promising in the property business. To contact us to under-above this proposal letter. Thank you for your attention.

Regards

Mora

Contact Us :

mora.irwan@gmail.com

Phone : +6285285448880

Attachment :

1. PRICE ANALYSIS OF COMMERCIAL 3 FLOORS ( 22 Units ) Location : Ampera

2. PRICE ANALYSIS OF COMMERCIAL 3 FLOORS ( 16 Units ) Location : Pondok Gede

3. PRICE ANALYSIS OF COMMERCIAL 3 FLOORS ( 5 Units ) Location : Raya Bekasi

4. PRICE ANALYSIS OF COMMERCIAL 3 FLOORS ( 30 Units ) Location : Bambu Apus

5. PRICE ANALYSIS OF COMMERCIAL 3 FLOORS ( 18 Units ) Location : TB SIMATUPANG

SITE PLAN

PROJECT AMPERA COMMERCIAL 22 UNITS, PONDOK GEDE 16 UNITS & BAMBU APUS 30 UNITS

VIEW

Hubungi Kami Disini..

Wednesday, 7 September 2016

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL MEMBANGUN RUMAH RSS ?

Hi..Sobat wikipedia property, didalam artikel ini saya ingin menjelaskan mengenai luas lahan ideal yang bisa kita kembangkan menjadi proyek perumahan bersubsidi, nah..ini dengan asumsi pendekatan dari faktor skala investasi dan kelayakan bisnis. Sobat wikipedia property tentu sudah diajarkan bahwa rata-rata karakter Mitra Pemilik Modal yang mudah dijumpai adalah yang mempunyai kesanggupan berinvestasinya di kisaran 500 juta sampai 1.5 milyar, dimana potensi labanya adalah berkisar antara 60% dalam durasi 18 bulan.

Tentunya para sobat wikipedia property juga sudah pernah di jelaskan bagaimana cara jurus berburu lahan hotdeal bukan ? dimana disitu di ajarkan bahwa eksekusi lahan bukanlah membayar tunai melainkan harus membayar DP ringan (untuk DP ringan max 15% dari nilai kontrak) dan sisanya diangsur panjang.

Nah, berdasarkan simulasi dengan kebutuhan modal kerja 1,5 milyar dan umur proyek 24 bulan, maka diperoleh detail perhitungan sbb :

Berapa kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan ?

Berapa bulan umur proyek ?

Berapa laba yang menarik bagi Mitra Pemilik Modal ?

Berapa potensi laba yang menjadi bagian kita selaku MPK ?

Berapa prosentase laba yang diberikan kepada MPT ?

Berapa target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan ?

Ok, sekarang pertanyaan diatas akan di ulas satu persatu :

Untuk modal kerja disini kita asumsikan sesuai dengan penjelasan diatas, dimana kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan sebesar Rp 1.5 Milyar, untuk schedule pekerjaan proyek / umur proyek disini kita anggap 24 bulan ( 2 tahun ). Sehingga laba yang menarik bagi Mitra Pemilik Modal akan didapat sebesar 1.200.000.000, dengan demikian potensi laba yang menjadi bagian kita selaku Mitra Pemilik Keahlian adalah sebesar Rp 520.000.000 atau 3/7 dari bagian Mitra Pemilik Modal. Berapa prosentase laba yang diberikan kepada Mitra Pemilik Tanah ? 15% atau Rp 320.000.000 sehingga target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan = Rp. 2.020.000.000,-

Jika target laba total adalah kisaran Rp 2 milyar, sedangkan berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini laba rumah bersubsidi rata-rata adalah Rp 900 juta s/d 1,5 milyar per hektar, maka jika anda mau mengembangkan rumah FLPP, saya sarankan minimal seluas 2 ha, supaya antara effort tenaga dan modal kerja yang diinvestasikan cukup sebanding.

Jika lahan terlalu kecil, dengan margin laba rumah bersubsidi yang tipis, bisa-bisa kita sebagai Mitra Pemilik Keahlian cuma dapat 200 jutaan saja setelah bekerja keras selama 18 - 24 bulan. Waduhh..capek dehh.

Potensi laba bisa membesar jika harga perolehan lahannya dibawah Rp 150.000/m2, atau umur proyek anda bisa dipersingkat karena pemasaran yang super kilat. Jika anda mendapatkan lahan yang tak jauh dari kawasan industri, mungkin pemasaran rumah FLPP kita bisa cepat.

Luas lahan minimal 2 ha juga membuat kita lebih mudah menjalin kemitraan dengan BTN dalam hal penyaluran KPR subsidi ataupun KYG / KMK Konstruksi, mengingat potensi lending nya yang cukup menjanjikan. Jika lahan 2 ha diasumsikan sejumlah 140 unit rumah, artinya ada potensi penyaluran kredit FLPP senilai 15,4 milyar. Itu sangat menarik buat BTN untuk bermitra dengan anda.

Belum lagi jika kita juga mengajukan KMK (kredit modal kerja) konstruksi senilai Rp 3 - 5 milyar, sudah pasti proyek kita akan didukung penuh oleh BTN. Semoga artikel singkat ini cukup membantu anda untuk memahaminya.

Wooww..Membangun Rumah Dengan Biaya Minim ?

Nah sobat wikipedia property, coba anda bayangkan mengenai kualitas produk sebuah bangunan dengan biaya minim. Dan mulailah dengan membayangkan produk bangunan berkualitas mantap dengan spek bata merah, atap genteng beton, rangka atap baja ringan, kloset duduk, cat Jotun, lantai granit, dengan finishing halus dan rapi. Kalau anda hitung RAB nya, berkisar Rp 2,8 jt/m2. Tapi semua orang mendambakan seperti ini, dan ini masalah kemampuan awal yang belum bisa di penuhi.

Pembahasan kali ini adalah mengenai sebuah bangunan rumah sederhana dengan dinding batako, atap spandek/ galvalum, cat murahan yang warnanya belum setahun sudah pudar, plester aci tidak halus, nat keramik tidak siku, kloset jongkok, pintu dobel triplek, kusen alumunium paling tipis, besi kolom ukuran 6 mm, dll. Kalau saya hitung RAB nya, mungkin harga borongannya cuma Rp 1,3 jt/m2. Sebaiknya kalau sudah kondisinya seperti ini, anda harus mempunyai trik untuk membangun kembali dengan perlahan-lahan tapi pasti, kembali kejudul diatas, Sobat properti, jika anda mau main rumah sederhana bersubsidi alias FLPP, anda harus super tega melihat kualitas bangunan seperti diatas. Jika ternyata selera anda masih dipasang terlalu tinggi, maka yang terjadi umumnya harga borongan anda akan terlalu mahal dan merogoh kocek anda lebih dalam.

Kalau di perhatikan dengan seksama maka banyak banyak konsumen lebih senang menambah uang muka demi tetap menjaga selera anda mengenai sebuah bangunan yang lebih layak. Mungkin anda akan lupa bahwa konsumen rumah murah adalah masyarakat berpenghasilan rendah yang hanya nota bene selalu bicara mengenai kebutuhan dan keinginan dengan biaya pas-pasan, dan ini wajar dan dapat di pahami. Pemikiran bisa di tempat dan bisa di gunakan untuk tempat istirahat hal yang wajar, dari pada ngontrak..gimana sobat dengan wikipedia property ?

Sobat wikipedia property, disini bukan hanya bicara kebutuhan dan keinginan tetap juga sudah bicara mengenai harapan kedepan. Mereka tidak cerewet dan banyak menuntut seperti yang anda bayangkan. Yang penting harganya murah, uang muka ringan, dan angsuran bulanan terjangkau. Itu kelebihan untuk membangun rumah seperti ini.

Untuk itu, kepada anda yang ingin mengembangkan rumah murah bersubsidi, supaya anda tahu batasan harga bangunan yang wajar adalah maksimal Rp 1,6 jt/m2. Kalau bisa usahakan bisa dibangun dengan budget Rp 1,3 atau 1,4 jt saja per meter perseginya. Sederhanakan desain, hindari pemborosan struktural. Ini merupakan strategi untuk Membangun Rumah Dengan Biaya Minim.

Apakah RSS Sangat Menjanjikan ?

Sobat wikipedia property, jika anda sedang berada di sebuah alun alun dan melakukan survei mengenai besaran income seseorang yang anda jumpai disitu, saya yakin yang incomenya dibawah Rp 4 jt/bulan menduduki prosentase paling banyak dibandingkan dengan besaran income diatasnya (misal; 4 s/d 8 jt perbulan, 8 s/d 12 jt perbulan dst).

Mencari tampang rata-rata atau mencari income rata-rata relatif lebih mudah karena kategori mereka ini memang adalah mayoritas dan mendominasi.

Sorry ya ibu ibu dan tante-tante jika terpaksa saya mengambil analogi wajah wanita rata-rata untuk menjelaskan konten di artikel ini. Alasannya sederhana, judul tentang wanita relatif lebih menarik perhatian orang. Ini namanya jurus STOPPING POWER, yaitu menjebak pembaca dengan judul yang menarik perhatian supaya tanpa sadar membaca kontennya.

Sobat properti, saya ingin menyampailan kepada anda semua bahwa jika kita memasarkan rumah murah bersubsidi dengan harga jual Rp 116,5 jt/unit (Pulau Jawa kecuali Jabodetabek) atau Rp 133,5 jt/unit (khusus Jabodetabek), maka jumlah target market yang bisa disasar sangat besar sekali dan menjanjikan. Mencari konsumen dengan income antara Rp 2,5 s/d 4 juta perbulan sangat luas pasarnya. Mulai dari buruh pabrik, guru, PNS, karyawan swasta dll, mereka masuk kriteria sebagai konsumen kita.

Kebijakan pemerintah saat ini sangat berpihak kepada MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), karena aturan DP 1% dan bunga annuitas fix 5% untuk tenor max 20 tahun membuat siapapun punya kesempatan memiliki rumah sendiri. Cukup mengangsur Rp 600 ribuan perbulan, tak perlu lagi ngekost atau ngontrak atau numpang mertua.

Jadi kalau anda mau mengembangkan proyek perumahan, saya merekomendasikan untuk bermain di rumah bersubsidi skim FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) ini. Pemasarannya dijamin lebih mudah dibanding anda bermain di kelas real estate dengan suku bunga komersial. Jualan rumah FLPP juga tahan krisis. Meski pertumbuhan ekonomi melambat dan ekonomi makro sedang terguncang, memasarkan rumah murah skim FLPP tidak akan terganggu.

Tertarik mengembangkan rumah murah skim FLPP? Perhatikan tentang harga perolehan lahannya, tentang harga borongan bangunannya, kriteria lokasinya dll.

Belajar Property dari Tingkat Dasar

"Saya dengar anda ini seorang guru properti. Tapi kenapa reputasi anda di bisnis ini maaf cuma segitu gitu saja, belum berskala nasional, bahkan sekedar jadi raja di level kota atau kabupaten pun belum bisa anda capai. Semua proyek anda juga tak semuanya sukses."

Hmm, sebuah pertanyaan yang bagus untuk dijawab. Senang sekali ada yang berani bertanya seperti itu, karena biasanya orang merasa sungkan jika harus bertanya seperti itu.

Sobat properti, jika saya analogikan dengan dunia pendidikan secara umum, yang mengenal level SD SMP SMA Universitas S1 S2 S3, positioning saya adalah guru properti tingkat SD. Saya mengajarkan hal-hal yang basic dan mendasar sekali. Bagaimana seseorang yang tak punya modal dan tak punya tanah bisa memulai bisnis properti. Bahasa kerennya adalah "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan."

Ilmu saya bukan sekelas pengembang nasional yang mencari instrumen pembiayaannya dengan mengagunkan asetnya yang sudah di mark up, atau malah sudah listing di lantai bursa pasar modal. Saya mengajarkan jurus mencari modal dengan cara membuat business plan dan menawarkannya kepada investor.

Ilmu saya bukan menawar tanah dengan harga serendah rendahnya untuk kemudian dibayar kontan dan dibalik nama. Saya mengajarkan jurus hot deal dengan cara membujuk pemilik tanah agar bersedia menyerahkan lahannya kepada kita meski cuma dibayar DP nya 15% dan sisanya diangsur panjang.

Ilmu saya bukan untuk membebaskan lahan ratusan atau ribuan hektar untuk dijadikan kota mandiri atau komplek real estate kelas elite. Saya mengajarkan jurus yang bahkan bisa diaplikasikan untuk eksekusi lahan 1-2 kavling saja.

Ilmu properti yang saya ajarkan adalah ilmu developer, bukan main flip atau cash back atau ilmu properti lain yang hanya bisa dilakukan oleh mereka yang sudah level investor. Bagi anda yang saldo tabungannya tak pernah lebih dari 100 juta, bagaimana mungkin anda memborong sekian unit apartemen dengan harga perdana, dan berharap dapat untung dari selisih kenaikan harga. Bagi anda yang modalnya recehan tapi punya passion dan mimpi menjadi pengusaha properti, mungkin anda cocok berguru kepada saya.

Modal saya adalah pengalaman, ditambah talenta menulis dan mengajar. Banyak praktisi properti yang lebih hebat dari saya, tapi belum tentu mereka punya talenta menulis. Padahal untuk jadi seorang guru anda mesti bisa menulis, bisa membuat deskripsi, bisa membuat modul, supaya ilmunya bisa diduplikasi oleh para murid.

Untuk menjadi seorang guru anda mesti punya talenta mengajar. Tak semua praktisi punya talenta ini, sehingga meski ilmunya tinggi tetapi tak bisa dibagi. Banyak pebisnis properti papan atas yang diundang menjadi pembicara seminar atau kuliah umum tetapi durasi bicara mereka paling cuma 1-2 jam, itupun modulnya disiapkan oleh stafnya. Hanya memaparkan hal hal yang global, bukan sesuatu yang detail dan bisa diduplikasi.

Seorang guru juga mesti punya jiwa berbagi. Karena anda akan membuka banyak rahasia bisnis properti kepada murid muridnya. Nah, saya type orang yang dengan penuh sukacita rela berbagi. Saya mirip guru Oemar Bakri yang rela mendidik murid muridnya agar pintar dan syukur syukur suatu saat bisa menjadi Menteri.

Jika anda orang awam di bisnis properti, dan ingin belajar dari dasar, bergabunglah dengan WIKIPEDIA PROPERTY. Ini perguruan yang tepat bagi anda, dan telah menjadi tempat belajar ribuan orang tentang properti. Terimakasih dan salam sukses untuk anda semua.

STRATEGI MEMBANGUN PROPERTY MODAL 45%

Sebagai alinea pembukaan saya ingin menjelaskan bahwa untuk pekerjaan bangunan saya jarang mengerjakannya sendiri melainkan selalu menunjuk kontraktor dengan memberikan SPK (Surat Perintah Kerja).

Alasannya adalah sebagai berikut ;

Memakai modal pihak lain (kontraktor) untuk membangun, meski menyadari bahwa ada margin 10-15% yang harus kita berikan kepada kontraktor.
Tidak ingin ribet, karena jika punya divisi produksi sendiri, mesti ada pengeluaran mingguan untuk belanja material dan membayar tukang.
Tidak ingin over budget, karena harga borongan per meter persegi sudah ditentukan dan tinggal melakukan fungsi pengawasan.

Sobat wikipedia property, misalkan untuk membangun rumah type 36, biasanya saya beri waktu 3 bulan dengan skim bayar sebagai berikut ;

Termin 1 (30%) saat progres 35%

Termin 2 (35%) saat progres 70%

Termin 3 (30%) saat progres 100%

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 5 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Tahukah anda bahwa jika kewajiban kita membayar kontraktor tidak lancar, biasanya aktivitas di lapangan juga berhenti dan tidak ada perkembangan progres fisik di lapangan. Termin 1 dan termin 2 wajib tersedia, karena jika tidak tersedia sudah pasti kinerja kontraktor berhenti ditengah jalan dan bangunan tidak tuntas 100%.

Jika anda memakai skim 5 termin seperti diatas, minimal anda butuh modal 30% + 35% = 65% supaya kontraktor terus bekerja. Untuk termin ke 3 bisa mengandalkan dari pelunasan konsumen (biasanya dari pencairan konsumen).

Nah, sekarang saya ingin berbagi dengan anda bagaimana strategi supaya kita cukup keluar modal 45% saja dari nilai bangunan, dan sisanya kita membayar kontraktor dengan mengandalkan hasil pencairan KPR.

Caranya kita membuka SPK dengan skim seperti ini ;

Termin 1 (45%) saat progres 50%

Termin 2 (50%) saat progres 100%

Termin 3 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Sobat properti, cukup sediakan modal sebesar kewajiban termin 1 (45%) maka bangunan kita sudah akan diselesaikan 100%. Jika kontraktor sudah terikat kontrak dengan skim seperti diatas, mereka cuma bisa menagih termin ke 2 jika progres fisik sudah mencapai 100%. Nah, pada saat tagihan itu tiba, kita akan membayarnya dengan mengandalkan hasil pencairan KPR.

Itu strategi buat meringankan cashflow kita di posisi developer. Meskipun demikian jangan sampai strategi ini membuat kontraktor kita kesulitan, karena mereka juga punya kewajiban kepada tukang dan suplier material.

Caranya? Kita mesti overlap dalam pengurusan KPR, dan mengusahakan surat persetujuan kredit dari bank sudah terbit bersamaan dengan progres bangunan dikerjakan, sehingga saat progres bangunan sudah mencapai 100% bisa langsung akad kredit dan ada pencairan yang bisa kita pakai untuk membayar termin 2 ke kontraktor. Jangan biarkan kontraktor menunggu tagihan terlalu lama, bisa nyungsep cashflow mereka.

Tuesday, 6 September 2016

CASHFLOW BELUM SEHAT BELUM MENCAPAI 75%

Saat paling membahagiakan memang adalah saat akad kredit KPR dengan konsumen, karena mau dapat pencairan. Meski sebenarnya cuma uang numpang lewat, karena tagihan sudah antri panjang. Kemarin dapat pencairan 802 jt, cuma sehari sisa 4 jt saja. Hidup memang untuk membayar tagihan, hehe ....

Bisnis properti jika belum terjual 75-80%, duitnya tak ada yang mengendap di saldo kasbank. Cuma singgah sebentar langsung disambar tagihan. Terjual disini dalam pengertian bahwa konsumen sudah melakukan pelunasan dan tanda tangan AJB PPAT.

Sobat properti, sekedar pengetahuan buat anda bawah didalam bisnis properti jika omset dianggap 100%, maka distribusinya (biasanya) adalah sbb ;

20% untuk membayar tanah
10% untuk OHC (overhead cost)
50% untuk fisik (bangunan dan infrastruktur)
20% adalah laba

Dengan asumsi bahwa laba adalah 20%, maka wajar banget jika 80% omset pasti terpakai habis untuk membayar tagihan.

DICARI : ROMBONGAN CALO TANAH INDONESIA

Mau tahu caranya? Gampang, ayo saya briefing dulu tentang kriteria lahan HOTDEAL. Karena cuma lahan dengan status hotdeal yang membuat saya rela memberi fee tambahan 2%. Kalau anda cuma menawarkan lahan yang harus dibayar tunai, sono deh cari pembeli yang lain. Karena yang kami butuhkan adalah lahan hotdeal.

Kriteria Umum ;

1. Sudah bersertipikat
2. Tidak sedang diagunkan
3. Pemilik 1 orang (bukan rombongan)

Kriteria Khusus ;

CARA BAYAR LUNAK sbb ;

1. Uang Tanda Jadi Rp 5.000.000,-
2. Uang Muka ke-1 (5% atau max Rp 150 jt) dibayar 1 bln sejak UTJ, bersamaan dengan penanda-tanganan PPJB secara notariil.

Jika pemilik tanah bertanya kenapa jaraknya sampai 1 bulan? Jawab saja karena kita butuh waktu untuk melakukan pengukuran lahan, sosialisasi warga, dan mengecek ke Pemda setempat apakah lahannya bisa dijadikan perumahan. Kalau ternyata masuk jalur hijau gimana coba? Itulah sebabnya kita butuh waktu 1 bulan.

Lagipula pemilik tanah juga punya kewajiban melengkapi SPPT PBB s/d tahun terakhir, dan menyerahkan SHM asli ke notaris guna dilakukan pengecekan keabsahannya.

3. Setelah bayar UM ke-1, kita berlakukan grace period guna mengurus perijinan setidaknya Ijin Lokasi dan Site Plan sudah terbit.

4. Saat Ijin Lokasi dan Site Plan sudah terbit, kita lakukan pembayaran UM
ke-2 senilai 10% (maksimal Rp 350 jt), dibarengi penanda-tanganan pelepasan hak kepada PT milik saya selaku pembeli.

Jadi paham ya? Total UM yang sanggup saya bayarkan cuma 15% atau max Rp 500 jt saja (tergantung mana yang lebih besar). Dan lahan harus diperbolehkan untuk dibalik nama ke PT milik saya selaku pembeli.

Kalau pemilik tanah takut? Opsinya adalah dia juga masuk ke struktur PT dan tempatkan wakilnya di posisi komisaris serta direktur supaya bisa ikut mengontrol tanahnya dari dalam lorganisasi.

5. Bersamaan dengan dilakukannya pelepasan hak, dilakukan juga pengakuan hutang senilai [harga tanah total dikurangi total uang muku].

6. Pembayaran dilakukan bertahap sesuai penjualan ke konsumen (dilakukan akad kredit atau AJB PPAT).

7. Akan disepakati batasan waktu maksimal pelunasan tanah (minimal 18 bln).

Nah, itu kriteria lahan hotdeal yang bisa ditawarkan ke saya.

Kalau pemilik tanah tidak mau dengan syarat- syarat tersebut? Jangan dipaksa, apalagi diperkosa. Cari lagi lahan lahan lainnya. Tugas anda sebagai RCTI memang untuk capek kesana kemari mencari lahan hotdeal. Untuk itulah anda saya beri fee 2%.

Oh ya, cara klaimnya begini ;
Klaim 1% saat UM ke 1
Klaim 1% saat UM ke 2

Sudah jelas? Ayo ayo segera carikan lahan hotdeal buat saya. Kirim email ke : businesspopularity@gmail.com

Sunday, 4 September 2016

Bisnis Kavling Diatas Tanah Girik

Bisnis kavlingan bukanlah bisnis yang diajarkan oleh Workshop Wikipedia Property, akan tetapi jurus jurus dan teknik menggandeng MPT (mitra pemilik tanah) nya tetap bisa diaplikasikan. Artikel ini akan bercerita lebih lanjut tentang bisnis kavlingan.

Saat ditanya berapa efektivitas lahan yang bisa dijual? Maksud saya untuk mengetahui berapa persen, dia tidak spesifik menjawab 60 atau 70%. Cuma menjawab dibuatkan siteplan nya dengan lebar jalan 6 m, tanpa ploting RTH (ruang terbuka hijau) dan fasos/fasum apapun. Hmm, mungkin bisa mencapai 75 s/d 80% efektifitasnya.

Berapa harga perolehan lahannya dari pemilik tanah, dan berapa harga jualnya? Dia jawab harga perolehan Rp 150.000/m2, dan dijual seharga Rp 500.000/m2. Luasan kavlingnya 90 atau 120 m2.

Apakah dibuatkan infrastruktur (jalan dan saluran) serta utilitas (jaringan listrik dan air)? Dia jawab cuma jalannya saja yang diberi gelaran sirtu dan dipadatkan. Tidak perlu sampai pengaspalan atau paving, juga tanpa saluran. Hmm, saya lupa jika dia bisnis kavlingan, bukan real estate seperti saya.

Jika saya buat perhitungan cepat, kira-kira seperti ini deh ;

Harga tanah (brutto) : Rp 150.000/m2

Efektif (80%)

Harga Tanah (netto) : Rp 187.500/m2

Legal Perijinan : Rp 2.500/m2

Infrastruktur : Rp 60.000/m2

Overhead Cost : Rp 50.000/m2

HARGA POKOK TANAH : Rp 300.000/m2

Jika dia menjual ke konsumen seharga Rp 500.000/m2, kemungkinan besar dia dapat laba Rp 200.000/m2 kavling efektif.

Bagaimana cara menjualnya? Konsumen boleh mengangsur secara bagi rata max 36 bln. Misal luas 90 m2 harga Rp 45.000.000 boleh diangsur Rp 1.250.000 x 36 bln.

Lha kalau konsumennya diangsur sampai 36 bln begitu, bagaimana cara membayar ke pemilik tanah? Oh ya, sampai lupa menjelaskan bahwa dengan pemilik tanah cuma kisaran 3 s/d 6 bln saja lho. Pendek banget, itu menyimpang dari ajaran PKP yang mengajarkan bahwa deal minimal seharusnya berdurasi 18 bulan.

Ternyata mengorbankan sekitar 30 s/d 35% dari jumlah kavlingnya dengan harga miring (Rp 400.000/m2) guna menarik uang masuk melalui penjualan secara hard cash. Kalau di PKP, ini disebut jurus 16 derajat celcius. Dengan hasil penjualan tunai inilah dia mampu melunasi pembayaran tanah.

Yang tidak sanggup bayar tunai, boleh diangsur selama 36 bulan tanpa bunga. Mereka mengangsur langsung tiap bulan.

Lantas gimana dengan legalnya? Astaga! Dia eksekusi lahan yang memang belum bersertifikat. Baru girik atau letter C, atau istilahnya cuma berdasar AJB Camat. Tidak penah dia buat SHM Induk secara global (luasan utuh). Proses split alias pecah dilakukan juga masih dalam status girik pecahan atau letter C pecahan. Itu khusus dilakukan bagi yang pembayarannya sudah lunas. Setelah itu baru proses pembuatan SHM secara parsial dalam luasan luasan kecil.

Tak perlu ada pengesahan site plan, apalagi tetek bengek dokumen lainnya seperti UKL UPL, tanah makam, peil banjir, Andal Lalin dll. Semuanya sudah selesai di kantor kelurahan. Ini jual kavlingan, tidak termasuk menjual bangunan.

Biayanya berapa untuk AJB Camat? Katanya cuma 1,5 juta saja, dan tidak perlu bayar pajak apapun karena harga transaksinya dibawah 60 juta. Ditambah biaya pembuatan sertipikat kisaran 3,5 juta per bidang kavling.

Kuncinya konon harus jaga hubungan baik dengan pak lurah, karena hampir semua dokumen pendukung yang diperlukan untuk mengurus penerbitan sertipikat, semuanya akan diterbitkan oleh pak lurah.

Wow, ini masuk kategori bisnis bagus, tapi urusannya gak rumit dan njlimet seperti jual perumahan sebagai pengembang. Lebih simpel dan pendek jalurnya, tapi hasilnya tetap menggiurkan.

Siapa berani meniru? Ingat, cari perolehan lahan yang murah supaya mudah jualnya (max Rp 200.000/m2). Dan pastikan anda harus akrab dan dekat banget dengan lurahnya, karena hidup matinya bisnis kavlingan ini memang tergantung dengan hubungan kita dengan pak lurah.

Saturday, 3 September 2016

MEMBUAT EXECUTIVE SUMMARY PROPERTY

apakah saya bisa bertemu? Saya punya penawaran menarik buat bapak.

Penawaran apa? Lahan untuk kerjasama atau bagaimana? Kalau hanya penawaran tanah untuk dibeli putus, maaf lho saya tidak berminat. Saya maunya ditawari opportunity, bukan ditawari tanah.

Beres pak, kutahu yang bapak mau ........ (malah jawabnya kayak iklan soft drink)

Esoknya seseorang yang bernama mas Roni tersebut datang ke kantor saya dengan bapaknya dan istrinya dan anaknya. Lho, ini mau kondangan apa bicara bisnis koq datang rame-rame seperti ini ke kantor saya.

Rupanya mereka ini menawarkan sebuah kerjasama pengembangan proyek. Katanya sudah dapat lahan kerjasama yang bisa dibangun jadi 18 kavling (tapi tidak menunjukkan siteplannya). Katanya sudah laku terjual 9 unit alias separohnya (tapi tidak menunjukkan brosurnya, padahal memasarkan pasti pakai brosur).

Mereka mengeluarkan selembar kertas berisi perincian singkat yang kalau tak salah ingat bunyinya seperti ini (maklum dibawa balik kembali) :

Harga Jual T-45/84 = Rp. 340.000.000
Jumlah Rumah = 18 unit
Nilai Omset = Rp. 6.120.000.000

Laba Per Unit = Rp. 75.000.000
Laba Total = Rp. 1.350.000.000

Kebutuhan Modal = Rp. 1.000.000.000

Pembagian Laba
Laba Pengelola (80%) = Rp. 1.080.000.000
Laba Pemodal (20%) = Rp. 270.000.000

Rupanya mereka menawarkan kepada saya untuk menjadi pemodal di proyek mereka, dengan menyertakan modal 1 milyar selama 12 bulan, dengan hasil senilai 270 juta. Katanya laba ini sangat menarik, karena 3x dibanding bunga deposito, bahkan yang ini sudah nett tanpa dipotong pajak. Mereka siap menanda-tangani perjanjian kerjasama yang dibuat secara notariil.

Hehehe ..., saya hampir tak bisa menahan senyum mendengar presentasi mas Roni yang sangat enerjik dan berapi-api itu. Saya suka dengan gayanya, tapi maaf kalau menawarkan return of investement dengan komparasi bunga deposito, kayaknya bukan tempatnya deh. Penawaran seperti itu hanya berlaku bagi mereka yang punya banyak duit, tapi tidak tahu bagaimana memutar uangnya dalam sebuah bisnis riil. Sedangkan saya ini arranger proyek merangkap profesional di bisnis properti yang punya skill untuk memutar modal dengan target laba yang sangat-sangat tinggi. Jadi maaf 27% setahun bakal saya pandang sebelah mata.

Saya sampaikan kepada mas Roni bahwa buat saya sebuah proyek baru dianggap layak jika memenuhi KAIDAH 1:2:3, yaitu : MODAL 1 / DAPAT LABA 2 / DALAM WAKTU 3 TAHUN. Artinya modal 1 milyar harus dapat laba 2 milyar dalam waktu 3 tahun. jadi target laba pertahunnya adalah 65%. Tanpa memenuhi kaidah 1:2:3, dianggap proyek tidak layak (not feasible) untuk dieksekusi.

"Waduh..., tinggi sekali. Lalu kami yang capek-capek kerja dapat bagiannya tidak banyak dong?", komplain mas Roni.

Saya jelaskan bahwa selama tanah tidak harus membayar lunas (beli kontan) dan hanya membayar maksimal 20% saja dari harga tanah, maka rasio modal terhadap laba dijamin tinggi sekali. Jadi kalau labanya tinggi, meskipun harus membagi kepada pemodal masih tetap ada sisa yang lumayan besar untuk dinikmati oleh profesional yang mengelolanya.

Muka mas Roni nampak buram mendengar penjelasan dari saya. Tapi saya tidak peduli, malah saya teruskan kritikan (tepatnya masukan) kepada dia. Saya jelaskan bahwa kalau mau menawarkan sebuah proyek kepada investor, syarat dasarnya ada 2, yaitu ;

1. LABA INVESTASI MENARIK
2. INVESTASI AMAN KARENA MENGIKAT KEPADA ASET TANAH

Laba 27% tidak menarik, harus bisa memberikan target laba minimal 65% setahun. Kenapa setinggi itu? Karena yang namanya target itu bisa meleset, jadi kalau targetnya saja sudah rendah kalau meleset ya makin rendah. Dan orang yang punya duit sebesar itu pastinya adalah orang tajir yang mungkin juga mampu memutar uangnya didalam bisnis riil, bukan sekedar ditempatkan dalam bentuk deposito. Jadi jika iming-imingnya kurang menarik, tak bakal membuat mereka bersedia menjadi pemodal proyek kita.

Investasi ratusan juta atau milyaran tentunya harus memberikan rasa aman kepada investor. Jika sabuk pengaman itu hanya berupa perjanjian secara notariil, apalah artinya? Itu hanya selembar kertas yang tidak mengamankan apapun uang investor. Jurus paling jitu adalah nama investor harus mengikat ke aset tanah, misalnya ;

1. Tanah dibalik nama ke investor tetapi dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik tanah.
2. Tanah dibalik nama ke PT baru (gabungan antara investor + pemilik tanah + pengelola) dan dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik tanah.
3. Investor seolah menjadi pembeli atas sekian unit kavling dengan luasan tertentu (kasusnya kalau yang dikembangkan adalah proyek yang sertipikat pecahan sudah ada).

Baca dan cari artikel berjudul JURUS KADAL BUNTUNG di blog ini.

Yang paling pedas adalah; saya katakan bagaimana mungkin anda mau meminta orang memodali proyek anda dengan investasi senilai 1 milyar, tapi materi presentasinya asal-asalan? Hanya selembar kertas yang tidak cukup informatif dan tidak meyakinkan sama sekali. Mestinya bawa ACTION PLAN atau BUSINESS PLAN yang informatif. Ada gambar site plan nya, ada hitung-hitungannya. Mulai dari HPT (harga pokok tanah) sampai dengan harga jualnya. Kemudian bisa menyebut laba per unit Rp 70 juta itu angkanya berasal dari mana? Bukan muncul begitu saja tanpa dasar yang jelas.

Lha mahasiswa yang sekedar minta bantuan kambing seekor buat Idul Adha di masjid saja proposalnya bagus dan rapi koq (dijilid rapi, cover warna, konten beberapa lembar). Ini mau minta investasi 1 milyar koq hanya pakai kertas selembar dengan informasi yang ala kadarnya. Kalah sama proposal minta bantuan kambing. Dan sepertinya dia belum tahu kalau saya itu juga menjalankan peran yang sama dengan dia, yaitu jadi arranger proyek. Tapi business plan buatan saya tak sesimpel itu deh, hahahaha .......

Andaikata saya hanya maju ke investor dengan 1 lembar kertas, maka selembar business plan itu adalah berupa EXECUTIVE SUMMARY seperti contoh dibawah ini :

GAMBAR

Apa yang ada di otak investor saya tahu persis, yaitu ada 3 hal dibawah ini ;

1. Berapa MODAL yang harus ditanam?
2. Berapa lama UMUR PROYEK?
3. Berapa LABA yang menjadi bagian investor?

Jadai 3 hal pokok tersebut harus ada dalam lembaran paling depan di EXECUTIVE SUMMARY. Karena yang namanya INVESTOR, hakekatnya adalah melakukan INVESTASI, dan INVESTASI menurut saya adalah "Rasio Modal Terhadap Laba Dan terhadap Waktu". Jika secara investasi menarik,selanjutnya investor atau pemodal akan menanyakan penjelasan secara detail darimana kita mendapatkan angka-angka tersebut, yang bisa kita paparkan dalam sebuah ACTION PLAN lengkap dan detail.

Note : Cara membuat ACTION PLAN diajarkan didalam workshop KETEMU JIN PROPERTI

Sobat properti, pelajaran terpenting dalam artikel ini adalah bahwa jika anda mau melakukan preentasi kepada calon investor, seharusnya membuat BUSINESS PLAN yang informatif dengan konten utama menunjukkan bahwa return of investmen yang dinikmati oleh investor haruslah menarik, Sajikan dalam berkas presentasi yang meskipun singkat padat tapi kemasannya profesional.

Syukur-syukur anda sudah mampu menyajikan ACTION PLAN dengan halaman terdepan berupa Executive Summary seperti contoh diatas, tentunya lebih mudah bagi anda untuk meyakinkan calon investor.
Ayo, upgrade skill anda ....

Cara Cerdas Bisnis Property

Salam sayang kepada semua anggota wikipedia property, kali ini saya akan berbagi cerita tentang seorang pensiunan karyawan Pemda, mampu berbisnis property dengan modal sekitar 20 Juta untuk membangun sebuah rumah seharga 300 juta-an. Dan mendapatkan keutungan puluhan juta. Cerita ini diawali dengan kondisi keuangan Teman yang tidak mencukupi setelah beliau pensiun. Dibantu istrinya yang bisa menjahit, namun cashflow rumahnya masih tetap minus. Berbekal ilmu propertinya ( hasil pelatihan ) beliau terpaksa terjun ke bisnis property.

Berikut ini langkah-langkah cerdas bisnis property :

1. Cari lokasi yang strategis.

2. Bayar tanah hanya dengan dp

3. Cari tanah yang masih girik / leter C atau belum bersertifikat

4. Membangun rumah, memakai barangnya toko material

5. Promosi seperti developer property

6. Pembayaran DP rumah yang akan dijual

7. Pelunasan

Cari lokasi yang strategis

Yang dilakukan pak Junaedi adalah mencari lokasi strategis lewat iklan koran Pikiran Rakyat, Jangan berspekulasi lokasi tanah. Misalnya : Tanah perbukitan. " Tanah ini bagus, kayaknya 10 tahun lagi rame. Cocok nih buat villa ". Yang realistis saja , jalannya saja masih makadam atau jalan satu jalur mobil, kok mimpi 10 tahun bakalan ramai.

Ciri-ciri lokasi strategis :

Akses roadnya bisa dilalui 2 mobil dengan lancar. Pertumbuhan harganya lebih cepat.
Dekat dengan pertokoan, kantor, pendidikan.

Ciri-ciri lokasi yang tidak bagus :

Menghadap kuburan atau dekat dengan kuburan. Rumah deket kuburan susah lakunya, apalagi pembelinya ibu-ibu, bisa gagal total.
Dekat kantor polisi, tahanan, SPBU

Bayar tanah dengan uang DP dan Cari tanah yang masih girik / leter C atau belum bersertifikat Tanah adalah tabungan atau aset kebanggaan si penjual. Tanah yang bagus adalah tanah yang masih girik / belum bersertifikat. Teman mendapatkan tanah seharga 50 jutaan dengan membayar dp 10 juta.

Agar mendapatkan tanah dengan harga nego maka tehnik negonya :

Pantangan. Jangan langsung bertanya " Berapa harganya ? " atau " Dilepas berapa ? " karena pertanyaan itu berkesan menantang dan tidak menghargai aset/tabungan si penjual. Efeknya sipenjual akan mematok harga jual tinggi dan susah negonya.
Gunakan pertanyaan - Pembeli : " Kenapa tanahnya dijual pak/bu , kan sayang ya ? ". Pertanyaan yang empati dan lebih kekeluargaan. Selain itu akan mengetahui latar belakang kenapa tanah dijual.- Penjual : " Iya sayang sih, tapi kami butuh dana buat mbayar anak sekolah ? " - Pembeli : " Benar pak/bu, pendidikan anak itu utama. Berapa biaya sekolah anak ibu ? "- Penjual : " Butuh 10 jutaan " . Inilah besarnya DP yang harus anda bayar. Kebutuhan penjual saat ini hanya 10 juta
Tanyakan pula Surat-suratnya, Tanah belum sertifikat, tanah yang paling baik. Setelah mengetahui kebutuhan dasarnya, maka alihkan pembicaraan ke masalah keluarganya. Pendekatan keluarga ini adalah sebagai kunci untuk dapat menego tanah dengan dp dan pelunasannya bisa ditunda.

Besoknya datang lagi dengan membawa oleh-oleh buat anak, keponakan atau cucunya.

Pembeli : " Pak, kalau membeli tanah tanpa Sertifikat itu ibarat beli mobil tanpa BPKB. Begini pak, Saya akan bantu Sertifikatkan atas nama Bapak/ibu. Dan ini uang 500 ribu untuk pengurusan surat-suratnya di Kantor Keluarahan. "

Penjual : " Terimakasih "

Pembeli : " Sambil menunggu Sertifikat selesai bagaimana kalau saya kasih dp nya 10 juta dulu pak ? "

Penjual : " .... " terjadi negosiasi

Pembeli hanya membayar dp 10 jt. Pelunasan 6 bulan kemudian setelah pengurusan setrtifikat selesai.

Catatan penting :

Di kantor notaris, Sertifikat itu juga di " Kuasa Jual " kan kepada pembeli. Kuasa Jual artinya pembeli diberi kuasa penuh untuk bisa menjual tanah / objek diatasnya yang bukan namanya. Sertifikat ini bisa dibaliknamakan tanpa membutuhkan tandatangan pemiliknya aslinya, cukup tanda tangan pemilik kuasa jual. Keuntungan lainnya, akan mengurangi pajak penjual dan pajak pembeli saat. Lumayan up to 10 %.
Biarkan Notaris yang menjelaskan syarat dan ketentuannya.
Jangan memberikan uang DP sebelum girik / letter C keluar, karena kalau girik belum keluar dikawatirkan tanah sengketa.
Pembayaran DP setelah girik masuk ke notaris.

Trik Negosiasi Property

Berikut ini adalah lanjutan dari langkah sukses negosiasi properti ke - 1. Bagi yang belum membaca artikel saya tentang langkah sukses negosiasi properti bagian 1, silahkan baca Langkah Sukses Negosiasi Properti - 1 terlebih dahulu.

Tawar lebih rendah dari harga transaksi yang diinginkan : Ketika Anda mengajukan penawaran, berikan angka yang lebih rendah dari harga transaksi yang Anda inginkan. Misalnya, jika Anda ingin bertransaksi di angka Rp 2,5 miliar, ajukan penawaran pada kisaran 2 miliar - 2,2 miliar. Dengan demikian, masih ada rentang Rp 300 juta - 500 juta untuk bernegosiasi dengan pihak penjual.
Jangan mau dipengaruhi oleh broker atau penjual : Biasanya pengaruh ini coba dimasukkan ke dalam pikiran Anda sejak kali pertama melihat properti yang akan Anda beli. Jika Anda tidak punya pengetahuan lengkap mengenai properti itu, keputusan Anda sebenarnya adalah keputusan broker atau penjual. Nah, ini manfaat waktu 3-4 hari sebelum Anda mengajukan penawaran (Ada di artikel saya tentang Langkah Sukses negosiasi Properti - 1). Dalam rentang waktu yang singkat itu Anda melakukan survei dan mengumpulkan data sebanyak-banyaknya mengenai properti yang Anda incar. Alhasil, keputusan yang Anda ambil objektif dan realitas.
Minta tenggang waktu pembayaran : Setelah harga disepakati, masih ada negosiasi lanjutkan yang harus Anda lakukan berkaitan dengan jangka waktu pembayaran. Ingat, pembiayaan Anda nantinya akan dibantu oleh bank. Dan proses sampai bank mencairkan dana membutuhkan waktu sekitar satu bulan. Ini pun sudah tergolong proses yang cepat. Jadi, Anda harus meminta tenggang waktu pelunasan lebih lama dari proses pencairan tersebut. Apakah penjual mau?dari pengalaman, kalau kita memperlihatkan kesungguhan, biasanya penjual mau menerima permintaan kita. Dan ingat, seperti telah dibahas di awal, kita sudah harus memilah penjual mana yang memang bermotivasi untuk menjual pada angka hot deal, entah karena butuh uang, akan pindah ke luar negeri, atau karena hal lain.
Usahakan tidak memberi DP : Anda akan dianggap sukses bernegosiasi jika mampu membeli properti tanpa harus mengeluarkan DP sepeser pun. Kalaupun terpaksa memberikan DP supaya properti yang benar-benar hot deal tidak diambil pihak lain, Anda bisa memberikannya dalam jumlah sekecil mungkin. Atau, Anda juga bisa menggunakan strategi menaikkan harga dan menurunkan syarat pembayaran.
Pantau perkembangan harga secara berkala : Anda perlu memantau terus perkembangan harga properti yang pernah Anda tawar. Cek setiap tiga bulan, apakah properti itu sudah terjual atau belum, apakah harganya masih sama, dan sebagainya. Biasanya penjual yang frustasi karena propertinya belum terjual juga akan menurunkan harganya di saat-saat terakhir.

Tips Membeli Tanah

Dalam dunia properti, tanah merupakan unsur yang sangat penting karena untuk pengembangan bangunan apa pun diperlukan tanah sebagai fondasi atau dasarnya. Nilai tanah amatlah penting mengingat tiga karakter yang dimilikinya, yaitu :

Tidak terpengaruh oleh faktor waktu.
Aset yang secara fisik jumlahnya tidak bertambah.
Investasi jangka panjang untuk menyimpan kekayaan.

Penting untuk diingat bahwa tanah selalu dinilai dalam penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode paling andal dalam menilai tanah adalah menunjuk pada harga pasar atau metode perbandingan langsung pada data penjualan.

Lokasi tanah yang baik umumnya memenuhi dua kriteria. Pertama, lokasinya mudah dilihat dan dicapai banyak orang. Kedua, terletak di daerah yang diminati banyak orang untuk tempat tinggal atau tempat berbisnis. Meskipun demikian, pemilihan lokasi tanah yang tepat hendaknya memperhatikan perencanaan kota yang berlaku. Perencanaan kota atau yang lebih dikenal dengan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) kabupaten/kota di antaranya memuat ketentuan-ketentuan terhadap penggunaan tanah dan pengembangan bangunan di atasnya.

Dalam RTRW, biasanya tercantum notasi penggunaan wisma, KDB 70%, KLB 2 ketinggian maksimum 4 lantai/lapis. Terjemahan dari notasi tersebut adalah sebagai berikut.

Penggunaan Wisma, bahwa di atas tanah tersebut hanya boleh digunakan untuk bangunan jenis perumahan (wisma). Penggunaan untuk bisnis (niaga) tidak diperbolehkan kecuali dengan persyaratan dan denda tertentu.
KDB (Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 70%, maksudnya jika tanah tersebut berluas 100m, luas tapak (site) rumah yang boleh dibangun maksimal 70% x 100 m = 70 m, sisanya sebesar 30 m hanya untuk ruang terbuka atau taman.
KLB (Koefisien Luas Bangunan) sebesar 2 (dari skala 1 hingga 6)

Artinya luas rumah tersebut dapat mencapai 2 x 70 (luas KDB) = 140

Dalam hal ini, rumah dapat dikembangkan dengan batas ketinggian tidak boleh lebih dari 4 lantai/lapis.

Hal-hal di atas sangat penting untuk kita tahu terlebih dahulu agar nantinya kita tidak salah dalam membeli tanah. Tergantung tujuan awal kita membeli tanah untuk dibangun rumah pribadi atau ruko, dll. Kita juga harus mengetahui KDB dan KLB agar nantinya pada saat membangun kita tidak salah. Ini sangat penting apalagi jika Anda membeli tanah yang berada di depan di jalan besar. Bisa-bisa Anda membeli tanah yang ternyata akan digusur oleh pemerintah karena adanya pelebaran jalan, dll.

Selain itu, ada baiknya jika Anda membeli tanah yang datar, dan berada rata dengan jalan atau di atas jalan, jangan membeli tanah yang berada di bawah jalan. Jangan membeli tanah di tanjakan atau turunan, sebab tanah-tanah seperti ini susah untuk dijual dan memang kurang baik untuk dimiliki. Biasanya Bank tidak mau untuk memberikan pinjaman dengan jaminan bangunan yang tanahnya berada di tanjakan atau turunan. Anda sendiri pun jika memiliki rumah yang berada di tanjakan/turunan akan kesulitan pada saat memasukkan kendaraan ke dalam rumah, atau jika ada acara di rumah, tamu-tamu akan kesulitan untuk memarkir kendaraan di pinggir jalan depan rumah Anda.

Bentuk tanah pun cukup penting, yaitu biasanya bentuk tanah yang kotak, persegi, atau bentuk tanah gentong (lebih luas ke belakang). Jangan bentuk tanah yang tidak beraturan, seperti segitiga, trapesium, atau setengah lingkaran, karena nantinya akan menyulitkan Anda sendiri jika Anda bermaksud untuk menjual kembali tanah tersebut.

Kesalahan Mengajukan KPR

Kesalahan yang sering terjadi ketika mengajukan kredit kepemilikan rumah ternyata banyak dialami oleh sebagian orang. Kesalahan ini biasanya disebabkan oleh ketidaktahuan mereka akan alur bisnis properti. Agar kesalahan tersebut tidak terjadi pada Anda ketika akan mengajukan kredit kepemilikan rumah, sebaiknya perhatikan tips berikut.

Rata-rata pemohon hanya mengajukan pinjaman kepada satu bank dan ketika tidak disetujui oleh pihak bank, pemohon akan sedih dan stres. Oleh karena itu, ajukan kredit kepada minimal empat bank sekaligus sehingga ketika ditolak Anda masih mempunyai harapan. Mengajukan ke banyak bank menunjukkan bahwa Anda serius ingin meminjam uang dengan cepat.
Secara psikologis, orang yang takut berhutang akan meminjam uang dengan nilai yang paling kecil dan waktu yang paling pendek. Sebenarnya, jika dihitung lagi, jangka waktu pengembalian uang yang lebih panjang akan meringankan pemohon kredit karena harga properti dipastikan akan terus naik lebih besar dari kenaikan cicilan yang dipengaruhi dari suku bunga. Akan lebih untung dari jangka waktu yang pendek, soalnya jangka waktu pendek berarti harga properti akan naik tapi tidak sebesar dengan kenaikan harga properti jika jangka waktunya panjang.
Orang meminjam uang ketika mereka tidak mempunyai uang. Namun, bank hanya memberikan pinjaman kepada orang yang berduit. Banyak yang menganggap bahwa orang yang berhutang berarti usahanya tengah menurun. Hal ini memunculkan anggapan bahwa berhutang baiknya ketika usaha yang dijalani jatuh. Hal ini membuat bank tidak menyetujui permohonan kredit.
Biasanya, orang menabung setelah penghasilannya dikurangi pengeluaran. Hal ini salah karena bank melihat cash yang dihasilkan setiap bulan dan tidak melihat pengeluaran. Dengan melakukan hal tersebut, penilaian bank terhadap Anda akan berkurang. Yang tepat adalah masukkan semua pemasukan anda dulu di bank, baru setelah itu anda bisa menggunakan uang yang ada untuk keperluan anda. Ini sangat penting agar penilaian kemampuan bayar anda tinggi di mata bank.
Banyak yang menganggap bahwa membayar tunai lebih bagus daripada utang. Akhirnya, banyak orang membeli rumah dengan menabung dulu. Namun, ketika uang tabungan cukup, harga properti akan naik. Akhirnya, properti yang diidam-idamkan tersebut tidak bisa terbeli.
Banyak yang menganggap bank sebagai musuh, bukan partner. Mereka berkutat dalam keyakinan yang salah, bahwa bank adalah organisasi yang jahat, rentenir, penghasil uang panas, dan anggapan-anggapan negatif lain yang sebenarnya tidak beralasan.
Banyak yang beranggapan bahwa meminjam uang di bank harus melalui koneksi atau orang yang dikenal.

Strategi Pengajuan KPR Agar Disetujui Bank

Berikut ini beberapa tips agar KPR anda sukses disetujui oleh Bank.

Ajukan ke sebanyak mungkin Bank : Agar bisa berhasil dalam mengajukan KPR jangan hanya mengajukan KPR ke satu bank saja. Cobalah ajukan KPR ke sebanyak mungkin bank, bahkan anda bisa mengajukan ke beberapa cabang untuk bank yang sama. Apalagi jika anda baru terjun di dunia properti, coba targetkan 1 rumah yang ingin anda beli, fotocopy surat-surat yang diperlukan lalu ajukan ke banyak bank. Dari sini anda bisa melakukan tahap eliminasi untuk bank-bank yang tidak memenuhi kriteria anda. Coba ajukan lebih dari 5 atau 10 bank, lalu coba iliminasi yang kurang berbobot. Kriteria kurang berbobot akan saya bahas pada artikel saya yang lain.
Ambil jangka waktu kredit yang paling lama : Untuk anda yang masih pada usia produktif, biasanya di bank-bank tertentu bisa memberikan kredit dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Usahakan anda mengambil kredit dengan jangka waktu terpanjang. Apalagi misalnya anda mempunyai keterbatasan dalam membayar cicilan per bulan. Jangan pernah memikirkan jika anda mengambil waktu yang panjang, maka bunga yang harus anda bayarkan sangat banyak dibanding dengan jangka waktu yang lebih singkat. Memang benar anda akan membayar bunga lebih besar, jika anda kalkulasikan, tapi coba anda perhitungkan juga kenaikan harga rumah anda per tahun (Capital Gain). Biasanya anda akan lebih untung jika mengambil waktu yang panjang, karena cicilan bulanan tidak terlalu terbebani. Apalagi jika anda ingin membayar uang bulanan dari uang sewaan properti yang anda beli. Contohnya anda beli rumah untuk dijadikan kost dan cicilan bulanan dibayar oleh anak kost.
Ketahui kemampuan kredit anda : Ini merupakan syarat utama dalam pengambilan kredit. Biasanya bank akan menentukan kemampuan bayar cicilan anda sebesar sepertiga dari penghasilan anda. Misalnya anda mempunyai penghasilan 10jt / bulan, maka kira-kira bank akan menyetujui kredit anda dengan angsuran kira-kira 10jt * 1/3 = 3,3jt / bulan. Secara sederhananya, jika anda bisa membayar cicilan 3,3jt, maka kira-kira anda bisa membeli rumah seharga 330jt. Itu perhitungan kasarnya. Detailnya tergantung dari bunga bank. Penghasilan disini adalah seluruh total penghasilan anda. Jadi jika anda seorang pegawai dan mempunyai bisnis sampingan lain, maka penghasilan yang dimaksud adalah seluruh penghasilan anda. Jangan lupa setiap penghasilan anda tercatat pada rekening bank, artinya gaji anda, jika anda menerima secara cash, maka harus ditabung dulu di bank, sebelum anda gunakan. Demikian juga dengan bisnis anda. Selain itu, untuk anda yang sudah menikah, penghasilan anda adalah gabungan penghasilan suami + istri. Jadi penilaian bank akan semakin besar.
Ketahui harga rumah / properti yang ingin anda beli : Untuk rumah / properti baru yang dibeli pada developer biasanya harga rumah sudah mencerminkan harga penilaian bank. Tapi ingat agar jangan membeli rumah di sembarang developer tapi pastikan mereka sudah mempunyai reputasi yang baik dalam membangun rumah. Khusus untuk pembelian rumah second, maka anda perlu menghitung harga rumah sebenarnya. Maksudnya disini adalah bahwa harga yang diberikan oleh penjual kadang bukan merupakan harga pasaran sebenarnya. Kadang harga rumah yang dijual lebih mahal, dll. Makanya anda harus pintar-pintar menghitung harga rumah yang anda taksir. Caranya bagiamana? silahkan anda baca di artikel saya yang lain tentang cara menghitung harga jual rumah. Setelah anda mengetahui harga jual rumah, coba bandingkan dengan harga jual dari sang penjual. Jika harga jual yang anda hitung lebih besar dari harga yang ditentukan penjual, maka ada kemungkinan properti anda akan disetujui oleh bank. Namun jika harga jual yang anda hitung lebih kecil dari harga yang ditentukan penjual, maka siap-siap kredit anda tidak disetujui, ataupun kalau disetujui anda harus memberi uang muka lebih.
Jaga Kepercayaan Bank & Pinjam Lagi : Sekali kredit anda disetujui anda, maka anda harus menjaga kepercayaan bank. Jangan pernah terlambat membayar cicilan bank. Usahakan sudah menyiapkan uang sebelum hari H penarikan cicilan oleh bank. Jangan telat walaupun hanya sehari. Anda akan dicap tidak baik dan jika anda meminjam lagi kemungkinan kredit anda akan ditolak. Jika anda sudah membangun reputasi yang baik, dengan membayar cicilan bulanan bank secara rutin dan tidak pernah terlambat, maka bank akan semakin percaya dengan anda. Biasanya pengajuan kredit kedua akan lebih mudah dan lebih cepat prosesnya dengan kepercayaan yang telah anda bangun.

Tips-tips di atas merupakan langkah-langkah yang sudah saya praktekkan dan terbukti berhasil. Kadang memang ada satu dua hal yang berbeda di lapangan, kadang tidak semudah yang diceritakan. Namun jika anda tekun dan tidak menyerah anda akan mendapatkan apa yang anda inginkan. Semoga sukses dalam pengajuan kredit anda.

Beli Rumah Tanpa Modal

Apakah anda tertarik untuk membeli rumah tanpa modal saat ini? Apakah mungkin untuk membeli properti tanpa modal? 'Tanpa modal' disini berarti anda tidak menggunakan uang sendiri untuk membeli properti anda. Ada beberapa cara untuk membeli tanpa tanpa modal disini, antara lain pinjam uang orang tua/kerabat atau menggunakan uang Bank.

Dengar kata 'Bank' jangan takut dulu ya, karena untuk membeli properti kadang kita perlu sebuah pengungkit. Berikut merupakan syarat membeli properti tanpa modal :

Harga properti yang anda beli harus di bawah harga pasar. Nah loh, bagaimana kita menentukan rumah yang mana yg di atas harga pasar dan di bawah harga pasar saya akan bahas di postingan yang lain.
Anda sudah mempunyai tabungan di bank. Contoh : jika anda sebagai pegawai, maka gaji anda harus tercatat dalam buku tabungan anda. Jika perusahaan tempat anda bekerja mempunyai sistem pengajian dengan cara setor di tabungan, berarti itu sudah ok. Tapi, jika belum, maka anda diharuskan untuk menyetor gaji anda secara manual ke tabungan anda (sebelum anda menggunakan uang untuk keperluan lain) sehingga gaji anda akan tercatat di buku tabungan anda. Gunanya apa ya? nah, gunanya itu bank akan melihat kemampuan bayar anda dari situ. Misalnya anda memiliki gaji 3jt/bln. Maka bank akan memberikan pinjaman KPR itu maksimal 1/3 dari gaji anda, yaitu 1jt/blnnya. 1jt/bln itu kira-kira rumah dengan harga Rp.100jt rupiah (kalau anda meminjam kira-kira 15-20 tahun). Nah, pasti masih ada yang bingung ya, coba tangkap dulu, soalnya sangat sulit menyampaikan semuanya dalam 1 artikel. Jadi, gambarannya adalah jika anda memiliki gaji kira-kira 10jt/bln, maka kemungkinan bank bisa memberikan pinjaman KPR dengan cicilan 3jtan/bln. Asumsi saya rumah dengan harga Rp. 300juta rupiah.

Sebenarnya dengan 2 hal ini anda sudah bisa membeli uang tanpa modal. Saya kasih contoh real saya pribadi. Saya mempuyai gaji 15jt/bln. Berarti kemampuan cicilan saya kira-kira 5jt/bln. Nah, anda tinggal cari properti yang harga rumahnya Rp.500jt, tapi dijual dengan harga di bawah, misal 300jt. Ada ga sih rumah seperti itu? Ada, dan saya sendiri membuktikannya. Kebetulan karena pinjaman saya 20 thn, saya maksimal bisa diberi pinjaman Rp. 560jt oleh bank. Saya menemukan rumah dengan harga 700jt dijual dengan harga Rp. 400jt. Woww, masa sih ada orang yg jual dengan selisih harga begitu? bisa, buktinya saya menemukannya. Banyak orang yang tidak tahu cara menghitung harga pasaran sebuah rumah. Ini akan saya bahas di postingan yang lain. Singkat cerita gini, akhirnya saya mengajukan rumah tersebut untuk KPR. Bank akan mengirim apraisal untuk menilai harga rumah tersebut. kebetulan karena memang saya sudah mengerti cara perhitungannya maka harga jualnya kira-kira seperti itu.

Pada saat apply di bank, jangan hanya apply di 1 bank saja, kalau bisa apply di sebanyak mungkin bank secara bersamaan. Setelah di approve, maka saya akan mendapatkan dari bank itu sebesar 80% dari harga pasar/jual. Saya ngomongnya ke bank saya beli dengan harga 700jt, bank akan memberikan dana maksimal 80% (mungkin skr 70%). jadi 80%nya adalah 560jt. Terus sisanya bank akan meminta kwitansi yang menyatakan bahwa kita sudah memberikan down payment ke pemilik rumah. Ini, tinggal pintar-pintar kita kerjasama dengan pemilik. Jika prosesnya sudah selesai, maka kita akan diberikan pinjaman 560jt. Nah, masih ada sisa. kan harga rumah Rp.400jt, kita dapat pinjaman 560jt. Berarti ada selisih sekitar 160jt. Ingat, duit ini jangan dipakai untuk bersenang-senang, Kalau saya pakai uangnya untuk renovasi agar bisa dijadikan kost-kostan. Dan jika benar-benar kepepet duitnya saya gunakan juga untuk membayar cicilan bank sambil menunggu kost-kostan kelar.

Sekarang saya sudah tenang, karena kost-kostan saya sudah jalan, dan tiap bulan bisa mendapatkan omset kira-kira 6-7jt. Cicilan saya ke bank 5jt/bln, sisanya akan saya pakai untuk bayar listrik, internet, maupun pembantu. Kalau dihitung-hitung saya tidak keluar sepeser pun untuk membayar cicilan rumah..

Semoga sukses untuk mendapatkan properti tanpa modal. Jika anda yakin, seberapa susah halangan yang anda hadapi, pasti anda akan mendapatkannya. Bagi Anda yang tertarik untuk membeli rumah/properti tanpa uang sama sekali, silahkan baca artikel saya tentang beli properti tanpa uang.

Blog

YouTube

Game Reviews

Recent Post